从城市可持续发展角度看当前房价的政策性调控

作者:杭雷鸣;屠梅曾 刊名:价格理论与实践 上传者:王久崇

【摘要】本文从城市可持续发展的角度解读了当前房价政策性调控的必要性,并探讨了政策手段与市场手段相结合的分阶段实施步骤。

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一、房价与城市可持续发展近两年国内大中城市的房地产价格涨势迅猛,引发了各界对房地产行业是否存在泡沫的争议。运用土地、信贷和交易等政策平抑房价成为前阶段各级政府宏观调控的重要任务之一。应当以何种视角来看待这些举措的短期影响与长远意义?首先,现代房地产业越来越受到国家宏观经济目标与政策工具的影响。在大多数国家和地方政府在土地开发模式及相关规则的制定过程中直接起着主导作用,单纯地依靠市场力量无法平衡综合意义上城市发展对房地产业的供求,政策的有效介入有利于城市的平衡发展。其次,房价问题不仅关系房地产业自身的持续发展,而且关系到经济的持续发展。根据国际经验,凡是能够有效控制房产价格、从而成功避免房产价格泡沫的国家和城市,它们的经济增长就可持续。反之,那些不能有效控制房产价格、进而引发房产价格泡沫的国家和城市,其经济增长通常就是不可持续的。“房价与经济增长有着非常重要的联系,这种联系在一定意义上说是基础性的”。在我国,城市已成为资源配置的主角。城市经济在快速增长的同时,其发展的可持续性问题也日益凸现。因此,本轮房价的政策性调控应当在城市可持续发展的背景下来解读。二、房价过高是城市可持续发展的障碍地产业的过热现象首先表现为房价收入比严重偏高。房价过高除了直接影响房地产业自身的发展之外,也对城市可持续发展构成了障碍:1.降低了土地资源的利用效率。城市可持续发展的首要问题是如何来面对土地资源有限性的束缚。从根本上说,土地资源首先直接制约的是房地产业的持续发展。房价过快上涨会引起房产投资增加,而房产投资增加势必需要更多的土地投入,这又会刺激土地价格过快上涨,进而又会引起房价的上涨。房价与地价的这种互动关系得到了实证研究的支持。地价过高所带来的不是土地的有效利用,而是土地的囤积。其结果,是土地作为基本生产要素出现了大量闲置。2.造成人力资源的配置刚性。人力资源的优化配置是城市持续发展的动力。受房价影响最大的是年轻人,高房价意味着长期的还贷压力。据南京市的统计,近70%购房者选择的是2500-4000元间的房子,他们以公务员、效益较好的国企中层干部、电脑公司职员为主,也有自由职业者和个体经营者,年收入在3万-6万元之间,他们的房款七成左右需要银行贷款来支持,贷款年限一般为10年以上。而买得起市中心和城东一类地区4000元每平方米以上房子的,以IT业的新经济人物、私营业主、外资和外贸企业的高级管理人员、演艺界人士为主,这个高收入群体在整个购房者中占15%左右。他们的贷款数额在数十万元,贷款年限为2-10年。这种长期的还贷压力增加了流动成本,妨碍了人才的自由流动,不利于知识交流与创新,降低了人力资源的配置效率。另外,过高的住房消费支出分散了年轻人才自主学习的精力,有碍人才知识结构的更新与创新能力的提高。3.有碍于和谐社会的形成。我国城市居民的收入结构呈金字塔形,即处于底层的低收入阶层占大多数。据调查,在深圳这个社会中间层发育得较大的城市,调查时各阶层人均月收入的总平均水平为3532元,低于这一水平的阶层有办事人员、商业服务业员工和产业工人。这三个阶层在深圳整个阶层结构中合计占47.7%,如果记入无业失业半失业者阶层的收入情况,这三个低收入阶层所占比重实为53.2%。历史经验表明,金字塔形的社会阶层的结构是不稳定的。如果一个社会的社会中间层规模小,并且占人口比例很小的上层占据了绝大部分的社会资源,占人口多数的下层则处于贫困状态,出现严重的两极分化,那么这个社会就不会稳定。相反,橄榄型社会阶层结构即社会中间层规模大的社会是最稳定、最可持续发展的。如果一个城市的房地产价格过高,那

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